Se il Mediatore è abusivo

16 Novembre, 2008Tags:agenzia delle entrate, inter

La Finanziaria 2007 ha concentrato l’attenzione sull’obbligo di indicazione del ruolo da parte del soggetto che ha effettuato la mediazione, incaricando il notaio rogante di effettuare una specifica segnalazione all’Agenzia delle Entrate nel caso in cui il mediatore ne sia sprovvisto.
Al riguardo è stato osservato come in realtà l’iscrizione al ruolo sia fatto che interessa la Camera di Commercio più che l’Agenzia delle Entrate, per cui pare piuttosto dubbia l’utilità di tale comunicazione:

probabilmente l’esigenza, più che comminare una sanzione per esercizio abusivo dell’attività, è quella di evidenziare soggetti che pongono in essere mediazioni in via non professionale, in quanto i redditi derivanti da tale attività finiscono spesso per non essere dichiarati. Se così fosse, i mediatori irregolari dovrebbero pertanto temere, più che una sanzione per esercizio abusivo dell’attività, una verifica fiscale riguardante redditi non dichiarati.Questa previsione rende comunque più scomoda la posizione dei mediatori non in regola dal punto di vista amministrativo, posizione che comunque non era certo tranquilla dal punto di vista civilistico: ai sensi della L. n.39/89 il contratto di mediazione, perfezionato da un soggetto non iscritto all’albo deve considerarsi nullo, per contrasto con una norma imperativa, con la conseguenza che il mediatore dovrà restituire alle parti contraenti quanto ricevuto a titolo di provvigione, né si vedrà riconosciuto il diritto di esercitare azione per l’ottenimento della suddetta provvigione (Corte di Cassazione, sez. III civile, sent. n.3803/98.). Tale posizione è stata recentemente ribadita dalla Cassazione (Corte di Cassazione civile, sent. n.19066/06). il mediatore immobiliare non ha diritto alla provvigione ove l’affare relativo a immobile o azienda per la cui conclusione avesse messo in relazione le parti sia andato a buon fine, se non risulti iscritto nel ruolo degli agenti di affari in mediazione.

Fonte:donnageometra

(Fonte: Immobiliare Blog)

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Reddito da locazione: va dichiarato da chi ha il diritto reale sull’immobile

16 Novembre, 2008Tags:agenzia delle entrate, inter

Il reddito proveniente da un contratto di locazione di un immobile, oggetto di donazione con usufrutto e concesso in comodato allo stesso donatario, è imputabile esclusivamente al comodante/usufruttuario, anche se il contratto è stipulato da chi ha ricevuto in comodato il bene.

Questo perché il contratto di comodato non implica un trasferimento della titolarità del reddito fondiario dal comodante al comodatario.
Con la risoluzione n. 381/E del 14 ottobre 2008 l’Agenzia delle Entrate risponde all’interpello , all’interpello presentato da un contribuente che aveva donato e concesso in comodato alla propria figlia un villino, diviso in tre unità abitative, riservandone per sé l’usufrutto. La figlia, successivamente, aveva dato in affitto due di queste unità. Secondo l’istante, il reddito proveniente dalla locazione deve essere dichiarato dalla figlia comodataria. L’Agenzia è di parere diverso. Il contribuente che ha presentato l’interpello ha stipulato un doppio contratto con la figlia per lo stesso bene: un contratto di donazione con diritto di usufrutto e uno di comodato. Per quanto riguarda il primo atto, sottolineano i tecnici del fisco, è obbligato a dichiarare il reddito proveniente dal fabbricato oggetto del contratto il donante/usufruttuario e non la figlia donataria/nuda proprietaria dell’immobile. La motivazione risiede nel fatto che il contratto di donazione con diritto di usufrutto implica lo spostamento della “soggettività passiva d’imposta” dal nudo proprietario all’usufruttuario. In base poi al contratto di comodato, i redditi proveniente dall’immobile sono imputabili unicamente al comodante e non a colui che riceve in comodato il bene. Ciò è valido anche per i redditi provenienti da contratti di locazione dell’immobile in oggetto stipulati dal comodatario, come in questo caso. Il contratto di comodato, infatti, comporta, per colui che riceve il bene, un diritto personale di godimento e non un diritto reale (in questo caso l’usufrutto), che rimane appannaggio del comodante. Quest’ultimo, pertanto, in base alle disposizioni dell’articolo 26, comma 1, del Tuir (”i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale…”) sarà l’unico obbligato a dichiarare - nel quadro RB del modello Unico o nel quadro B del 730 - il reddito derivante dalla locazione dell’unità abitativa.
Agenzia delle Entrate risoluzione n. 381/E del 14/10/2008
Fonte:donnageometra

(Fonte: Immobiliare Blog)

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Registrazione dei contratti di locazione

16 Novembre, 2008Tags:agenzia delle entrate

L’Agenzia delle Entrate con il Provvedimento del Direttore del 6 ottobre 2008 ha fornito indicazioni relative a modalità e termini di adempimenti e versamento dell’imposta di registro per la registrazione telematica dei contratti di locazione esenti da IVA, secondo quanto previsto dall’art. 82 del D.L. 112/2008.

Il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate, in vigore dal 6 ottobre scorso, stabilisce le modalità di esecuzione degli adempimenti ai fini dell’applicazione delle imposte indirette, così come previsto dall’art. 82, commi 14 e 15, del D.L. 26 giugno 2008, n. 112, convertito, con modificazioni, con la Legge 6 agosto 2008, n. 133. In particolare, è previsto che:
- la registrazione dei contratti di locazione in corso al 25 giugno 2008 e di quelli stipulati dal 26 giugno 2008 al 6 ottobre 2008, può essere effettuata attraverso la trasmissione telematica dei soli dati del contratto, cioè omettendo l’allegazione del testo del contratto di locazione;- la registrazione telematica dei contratti di locazione stipulati dopo il 6 ottobre 2008 deve essere effettuate allegando il testo del contratto: la registrazione telematica deve infatti essere eseguita a norma dell’art. 20, comma 1, del D.M. 31 luglio 1998; per i contratti stipulati fino al 31 ottobre 2008, gli adempimenti relativi all’applicazione delle imposte indirette devono risultare eseguiti dal 1° novembre 2008 e non oltre il 30 novembre 2008; per gli altri contratti valgono invece i termini ordinari.
La base imponibile per la determinazione dell’imposta di registro è data dall’ammontare complessivo del corrispettivo pattuito; per i contratti in corso di esecuzione al 25 giugno 2008, l’imposta di registro deve essere corrisposta in relazione all’ammontare del corrispettivo dovuto per la residua durata del contratto a decorrere dal 25 giugno 2008 e può essere assolta in unica soluzione (con riduzione) o annualmente sull’importo inerente a ciascuna annualità scadente successivamente a tale data.
Qualora nel contratto il corrispettivo sia determinato solo in parte, si applica l’articolo 35 del testo unico n. 131 del 1986: l’imposta dovuta in relazione alla parte di corrispettivo indeterminata deve essere corrisposta entro venti giorni dalla sua definitiva determinazione.
Provvedimento Agenzia delle Entrate del 06/10/08

Fonte:donnegeometra

Registrazione dei contratti di locazione

(Fonte: Immobiliare Blog)

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Detrazioni 55% non ammissibili per immobili locati

11 Novembre, 2008Tags:agenzia delle entrate, inter, normativa

Per l’ Agenzia delle Entrate una società che possiede immobili dati in locazione non può beneficiare della detrazione del 55% delle imposte sui redditi prevista per la riqualificazione energetica degli edifici.

Tale affermazione è contenuta nella Risoluzione n. 340 del 1° agosto 2008, diffusa in un quesito in base al quale venivano chiesti chiarimenti in merito alle modalità di ripartizione della detrazione tra i soci di una società in accomandita semplice della detrazione del 55% per interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale su alcuni immobili (di proprietà della società) concessi in locazione. Dopo aver precisato che anche i soggetti titolari di reddito d’impresa che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi su edifici esistenti da essi posseduti o detenuti (art. 2 del DM 19 febbraio 2007 e successive modificazioni) possono usufruire della detrazione introdotta dalla Legge Finanziaria 2007, l’Agenzia delle Entrate afferma che la normativa fiscale in materia di riqualificazione energetica è finalizzata a promuovere il miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti attraverso “l’attribuzione di un beneficio riferibile esclusivamente agli utilizzatori degli immobili oggetto degli interventi”.
Ne consegue che la fruizione della detrazione da parte delle società o, più in generale da parte dei titolari di reddito d’impresa, compete soltanto per i fabbricati strumentali utilizzati nell’esercizio dell’attività imprenditoriale. Per le imprese, quindi, l’agevolazione non può riguardare gli interventi realizzati su beni oggetto dell’attività esercitata.
L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, che in verità appare eccessivamente restrittiva, ha suscitato numerose polemiche e proteste da parte delle associazioni che riuniscono le imprese immobiliari e le imprese di costruzione.

Fonte:Donnageometra

(Fonte: Immobiliare Blog)

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Vendevano immobili a prezzi ribassati: in 18 nei guai

18 Ottobre, 2008Tags:agenzia delle entrate, inter, tasse

Sei milioni e 200 mila euro: a tanto ammontano gli accertamenti messi a punto dall’Agenzia delle Entrate di Massa a seguito di un’indagine nel settore immobiliare. Sulla carta comparivano immobili di scarso valore ma, nella realtà, erano di pregio superiore. Chiaramente, per sfuggire alle tasse si occultavano gli imponibili.

Un’azione repentina, nel giro di pochi mesi ha consentito il recupero di oltre tre milioni di euro. Su 24 soggetti sottoposti a controllo, sono infatti 18 le posizioni definite, ovvero i casi di accertamento con adesione. Come dire: ok, avete ragione, pago ma non così tanto. E così gli uffici hanno stabilito con i contribuenti l’onere più appropriato per recuperare le somme evase.L’indagine è partita dagli uffici dell’Agenzia Entrate di Massa, diretta dal dottor Raffaele Santone, nel mese di febbraio scorso, sospettando irregolarità su alcune vecchie pagine web, dove si proponevano affari immobiliari a basso costo. A insospettire il fisco sono state inoltre dichiarazioni reddituali troppo basse denunciate da alcune imprese.

E così è scattata un’indagine a 360° che ha portato risultati lusinghieri all’Agenzia, riuscendo a verificare in poco tempo lo scostamento dei valori dichiarati da quelli effettivi, recuperando, ad oggi, la metà dell’ importo dell’intera operazione. I controlli sono scattati verso alcuni soggetti che avevano posto in essere cessioni o, più generalmente, lavori di costruzione o compravendita di beni immobili, ed è stato attuato, dicevamo, attraverso accessi mirati che hanno permesso di acquisire velocemente tutta la documentazione.

Gli elementi riscontrati dall’Ufficio hanno permesso di definire mediante accertamento con adesione la gran parte delle posizioni per un importo complessivo di 3 milioni e 300mila euro: 18 dei 24 soggetti sottoposti a controllo hanno infatti definito la propria posizione finale, riconoscendo sostanzialmente fondata la pretesa erariale e, con essa, l’imposta e le sanzioni dovute.

Risultati peraltro insperati in quanto gli ‘evasori’ non hanno opposto alcuna resistenza: alcuni hanno provveduto a sanare la posizione in contanti, altri a rateizzare il pagamento dovuto. Altre posizioni analoghe sono tuttavia oggetto di controllo per cui richiedono il segreto istruttorio.

Fonte: La Nazione di Angela M. Fruzzetti

(Fonte: Immobiliare Blog)

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Guida on-line per le ristrutturazioni

27 Agosto, 2008Tags:agenzia delle entrate, agevolazioni, inter, Mutu

Il Decreto Bersani (D.L. 223/2006 convertito con L. 248/2006) aveva stabilito (l’art. 35, commi 28-34) che l’appaltatore rispondeva in solido con il subappaltatore. La Finanziaria 2008 ha prorogato fino a tutto il 2010 le agevolazioni fiscali previste per le spese sostenute per i lavori di ristrutturazione edilizia.

L’Agenzia delle Entrate ripropone così ai contribuenti, in versione aggiornata, un utile vademecum per usufruire al meglio di tutte le detrazioni. In particolare, la guida focalizza l’attenzione sugli aspetti fondamentali che regolano la concessione del beneficio (tipologie di interventi, immobili interessati, beneficiari, adempimenti richiesti).
Il pacchetto delle agevolazioni sulle ristrutturazioni edilizie, introdotte per la prima volta a partire dal 1° gennaio 1998, si compone di tre distinte misure: detrazione Irpef per i lavori di ristrutturazione, agevolazione Iva, detrazione Irpef per l’acquisto o l’assegnazione di case ristrutturate.

Un capitolo a parte è dedicato anche alla detrazione degli interessi passivi sui mutui ipotecari contratti per la costruzione o la ristrutturazione dell’abitazione principale.

La guida raccoglie inoltre in due utili prospetti (il primo sulle singole unità abitative, il secondo sulle parti condominiali) i principali interventi ammessi a fruire della detrazione Irpef del 36 per cento.

Scarica la guida

Fonte: Agenzia delle Entrate

(Fonte: Immobiliare Blog)

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Accertamento fiscale sulle compravendite immobiliari

7 Agosto, 2008Tags:agenzia delle entrate

Agenzia delle Entrate - Risoluzione n. 285/E del 07 luglio 2008
L’Agenzia delle Entrate torna sul tema delle modalità per l’accertamento di valore nelle compravendite immobiliari, materia oggetto di recenti ed importanti innovazioni normative, con la risoluzione n. 285/E del 7.7.2008, della quale sono di seguito illustrate brevemente le conclusioni.

La regola generale per l’imposta di registro

La regola generale per l’imposta di registro prevede che per gli atti a titolo oneroso che hanno ad oggetto beni immobili e diritti reali immobiliari la base imponibile è costituita dal valore dei beni e dei diritti dichiarato dalle parti nell’atto, ed in mancanza o se superiore, dal corrispettivo pattuito. Peraltro ai sensi dei commi 4 e 5 dell’art. 52 del D.P.R. 131/1986 il potere di rettifica dei valori dichiarati risulta inibito agli uffici tributari qualora detti valori siano indicati in atto in misura non inferiore al valore catastale dell’immobile, ottenuto moltiplicando per specifici coefficienti - i cosiddetti «moltiplicatori catastali» - la rendita catastale (rivalutata del 5%) o il reddito dominicale per i terreni (rivalutato del 25%). Successivamente, con decorrenza dall’1.1.2006, il comma 497 della L. 266/2005, come modificata dalla L. 248/2006 e dalla L. 296/2006, ha introdotto la regola del cosiddetto «prezzo-valore», secondo la quale la base imponibile per le cessioni di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze effettuate nei confronti di persone fisiche è determinata in base al valore catastale, sulla base cioè del valore determinato con l’applicazione dei moltiplicatori catastali come sopra indicato, e senza possibilità di alcun tipo di rettifica. La suddetta regola del «prezzo-valore» deve essere espressamente richiesta al notaio, all’atto della cessione, dalla parte acquirente. Infine l’art. 35, comma 23-ter, della citata L. 248/2006, ha stabilito, per le compravendite immobiliari non rientranti nell’applicazione della regola sopra illustrata, la possibilità per l’amministrazione finanziaria di procedere all’accertamento sulla base del valore di mercato.
I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione in commento, ha chiarito l’ambito temporale di applicazione delle disposizioni di cui sopra, specificando che l’accertamento in base al valore di mercato per tutte le compravendite per le quali non sia stata richiesta l’applicazione del «prezzo-valore» riguarda le compravendite stipulate a far data dall’11.8.2006, data di entrata in vigore della citata L. 248/2006. Da ciò consegue che per gli atti stipulati nel periodo antecedente l’11.8.2006, anche se successivo all’1.1.2006, data di entrata in vigore della L. 266/2005 che ha introdotto la regola del «prezzo-valore», trova comunque vigenza la tassazione in base al valore catastale ottenuto tramite l’applicazione dei moltiplicatori catastali, con la relativa inibizione del potere di accertamento in capo all’amministrazione finanziaria per le compravendite che rispettino detti requisiti.. Per ulteriori chiarimenti in merito alla materia dell’accertamento fiscale sulle compravendite immobiliari, oltre che alla già citata analisi redazionale, si rimanda alle circolari dell’Agenzia delle Entrate n. 6/E del 6.2.2007 e n. 28/E del 4.8.2006.
Per approfondire clicca qui: risoluzione n. 285/E del 7 luglio 2008

Fonte:Donnegeometra

Accertamento fiscale sulle compravendite immobiliari

(Fonte: Immobiliare Blog)

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Cessione abitazione principale prima del quinquennio

2 Luglio, 2008Tags:agenzia delle entrate, inter

Con la Risoluzione n. 231/E del 6.6.2008 l’Agenzia delle Entrate torna sul tema della tassazione della plusvalenza realizzata dalla vendita di un immobile costruito o acquistato da non più di cinque anni, e chiarisce che, per gli immobili di nuova costruzione, la decorrenza del suddetto quinquennio inizia dal momento in cui il bene è idoneo ad espletare la sua funzione.

In proposito si ricorda che l’art. 67, comma 1, lettera b), del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (Tuir – DPR 917/1986) stabilisce che la plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni sia assoggettata a tassazione come reddito diverso, tranne nei casi di vendita di immobili acquistati per successione o di immobili destinati per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la vendita ad abitazione principale del cedente o di suoi familiari. Per la determinazione della data di inizio del possesso del bene, l’Agenzia indica due distinti criteri, ossia:
•nel caso di acquisto di immobili già esistenti, il calcolo del periodo di possesso parte dalla data del relativo atto d’acquisto;
•nel caso di immobili di nuova costruzione, ci si riferisce alla data di realizzazione del bene.
A riguardo di quest’ultimo punto, l’Agenzia, d’accordo con quanto già espresso nella precedente circolare n. 12/E del 1.3.2007 e con il disposto normativo dell’art. 2, comma 1, lett. a) del D. Leg.vo 504/1992, circostanzia che, in ambito tributario, un immobile in costruzione si considera ultimato nel momento in cui se ne attesti la sostanziale fruibilità, indipendentemente dal fatto che ne sia già avvenuto l’accatastamento o sia già stata rilasciata la certificazione in sede di collaudo.Da quanto esposto consegue perciò, con particolare riferimento alla fattispecie esaminata, ed anche in accordo con il parere già espresso con la circolare n. 38/E del 12.8.2005, che la data di ultimazione di un immobile, realizzato e poi concesso in affitto, coincide con quella indicata sul relativo contratto di locazione registrato.
Si ricorda peraltro che con la recente risoluzione n. 218/E del 30.5.2008 l’Agenzia ha precisato che la circostanza di effettivo utilizzo dell’immobile come dimora principale, anche se diversa da quella risultante dai registri anagrafici, deve essere dimostrata sulla base di circostanze oggettive.

Fonte: Donnageometra

(Fonte: Immobiliare Blog)

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Agevolazione Prima Casa: Mancato stabilimento della residenza per causa di forza maggiore

15 Giugno, 2008Tags:agenzia delle entrate, agevolazioni, inter

Il mancato stabilimento della residenza entro il termine di diciotto mesi dall’acquisto nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione prima casa non comporta la decadenza delle agevolazione previste per l’acquisto della prima casa, qualora tale evento sia dovuto ad una causa di forza maggiore, sopraggiunta in un momento successivo rispetto a quello di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile.

Questo è in sintesi il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 140/E dello scorso 10 aprile a seguito di una richiesta di interpello presentata da un contribuente che, avendo acquistato un immobile ad uso abitativo di nuova costruzione avvalendosi, ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, del regime agevolativo prima casa, non aveva potuto trasferire la propria residenza a causa dell’inagibilità dello stesso immobile casusata da abbondanti infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto documentate, fra l’altro, da un verbale della Polizia Municipale.

La risoluzione 140/E dell’Agenzia delle Entrate ha, inoltre, chiarito che per fruire delle agevolazioni previste per la prima casa non è più previsto l’obbligo di adibire l’immobile ad abitazione principale (come indicato anche nella Circolare 12 agosto 2005, n. 38/E), ma, considerata la rilevanza sociale che riveste la casa di abitazione di proprietà, solo quello di stabilire la propria residenza, anche in un altro immobile, purché quest’ultimo sia ubicato nello stesso comune dove si trova quello acquistato con l’agevolazione prima casa.
L’Agenzia delle Entrate ha, inoltre, precisato che Ricorre il caso della forza maggiore - come peraltro evidenziato dalla Corte di Cassazione sez. I con sentenza n. 1616 del 19 marzo 1981 – quando si verifica e sopravviene un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non poter essere evitato, vale a dire un ostacolo all’adempimento dell’obbligazione, caratterizzato da non imputabilità alla parte obbligata, inevitabilità e imprevedibilità dell’evento.”

Fonte: Donnegeometra

(Fonte: Immobiliare Blog)

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Spese per intermediazione immobiliare

28 Febbraio, 2008Tags:agenzia delle entrate, inter

Un interessante quesito sulle spese per l’intermediazione immobiliare, con relativa risposta direttamente dall’Agenzia delle Entrate.

DOMANDA: Nel marzo 2007 ho stipulato un contratto preliminare, regolarmente registrato, per l’acquisto della prima casa avvalendomi dell’intervento di un intermediario immobiliare. L’agenzia mi ha fatturato il servizio d’intermediazione, dovuto per il buon esito della trattativa, nello stesso mese di marzo 2007.?? (more…)

(Fonte: Immobiliare Blog)

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Gli sconti del Fisco, dai mutui ai bonus per le famigie numerose

28 Febbraio, 2008Tags:agenzia delle entrate, Mutu

Obiettivo puntato sulle detrazioni fiscali. L’Agenzia delle entrate ha risposto nel corso di un forum a una serie di quesiti inviati dai lettori al Sole 24 Ore.com. Sono numerosi, infatti gli sconti del Fisco per le persone fisiche.??

Detrazioni per le famiglie numerose, per chi ha una casa in affitto, per i giovani che lasciano l’abitazione di mamma e pap??.

(more…)

(Fonte: Immobiliare Blog)

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Successioni, donazioni, atti a titolo gratuito e costituzione di vincolo di destinazione

26 Gennaio, 2008Tags:agenzia delle entrate

In data 22 gennaio 2008 l’Agenzia delle Entrate ha rilasciato la Circolare 3/E. Detta Circolare fornisce precise indicazioni in merito all’istituto del coacervo, ossia alle donazioni effettuate in vita dal de cuius.

In particolare viene chiarito che devono essere considerate nel coacervo anche le donazioni nel periodo dal 26 ottobre 2001 al 28 novembre 2006 (periodo nel quale non si applicava l’imposta di successione). Il testo della Circolare è visionabile sul sito www.agenziaentrate.it.

(Fonte: Immobiliare Blog)